"불도나고 폐기물놓고가고, 심하면 허가취소 되거나 영업정지도 먹어요"
☞ 아산 폐전자제품 재활용공장 임대 상담 사례, 보증금 3억을 요구하는 이유
■이번 사례 요약
● 상담의뢰인 : 폐전자제품 PCB 기판 파쇄 사업자
● 상담업종 : 아산 폐전자제품 재활용공장 임대 (현재 장비 없는 상태)
● 임차 희망 조건 : 일단 임대로 쓰다가 2~3년 뒤 매입, 보증금은 5,000만 원 정도까지 가능
● 공장주 입장 : 보증금 3억 이상, 월세 300만 원 안팎
● 공장주 우려 : 화재, 폐기물 방치, 그리고 허가취소·영업정지
● 특이사항 : 매도인(임대인)은 지자체 환경과 출신으로 많은 사례를 간접 경험했음
● 진행 : 보증금 3억 선으로 임차 희망 쪽에 전달하고, 이번 주 중 다시 연락하기로 함
폐기물공장 임대문의 전화가 들어왔습니다.
12억원에 매물로 나와 있는 폐전기전자제품 종합재활용 공장입니다.
의뢰인의 사정을 듣고, 매도인 대표님께 바로 전화를 드렸습니다. 이번 통화에서 대표님은 임대를 아주 조심스러워 하셨습니다.
왜 폐기물공장 임대를 반기지 않는지, 그 이유를 들어봤습니다.
공장을 임대로 내놓으려는 분이나, 임대로 들어가려는 분께 꼭 필요한 이야기입니다.
■"장비 없는 것도 알고, 현장도 이미 보고 왔더라고요"
임차 희망 사업자는 준비가 되어 있었습니다.
현장을 이미 봤고, 장비가 없는 것도 알고 있었습니다.
하려는 일은 폐전자제품 PCB 기판 파쇄입니다. 현재 허가 코드 그대로 하겠다는 것입니다. PCB 기판은 전자제품 안에 들어가는 회로 기판입니다.
문제는 보증금이었습니다.
제가 보증금을 많이 이야기했더니, 임차인은 감당할 수 있는 금액이 5,000만 원 정도라고 했습니다.
■"불 한 번 나면, 임대료 몇 년 치가 한 번에 날아갑니다"
강영복 대표님이 가장 먼저 꺼낸 걱정은 화재였습니다.
"폐전자제품이 쌓여 있는 데는 불이 제일 무섭습니다. 기판이고 전선이고 배터리고, 다 불이 잘 붙는 것들이에요. 파쇄기 돌리다가 불꽃 하나만 튀어도 순식간입니다."
파쇄기는 쇳덩이를 갈아내는 기계입니다. 돌아가는 동안 마찰열과 불꽃이 생깁니다. 거기에 폐배터리라도 하나 섞여 들어가면 위험은 훨씬 커집니다.
대표님은 이렇게 덧붙였습니다.
"불이 나면 건물만 타는 게 아니에요. 보험이 있어도 폐기물 쌓아둔 데는 처리가 복잡하고요. 그때부터는 임대료 몇 푼 받은 게 문제가 아니라, 공장 전체가 문제가 됩니다."
■"5천만 원이 문제가 아니고, 몇 억 원어치를 남겨 놓고 가요"
두 번째 걱정은 폐기물입니다.
"저희는 그런 쪽으로는 안 주려고 합니다. 잘못하면 폐기물을 많이 쌓아 놓고 가요. 5천만 원이 문제가 아니고 몇 억 원어치를 남겨 놓고 갑니다."
이유도 설명했습니다.
"돈 되는 건 싹 하고 나면, 나머지가 쌓입니다. 2년 정도 쓰다 보면 막 쌓이잖아요. 악성 폐수 같은 것도 방치해 놓고요. 한 차 치우는 데 몇백만 원씩 듭니다."
임차인이 돈 되는 것만 골라 가져가면 값이 안 되는 찌꺼기가 남습니다. 그 찌꺼기를 치우는 일은 결국 땅주인과 공장주 몫이 됩니다.
저는 "그게 제일 무섭죠."라고 답했습니다.
■"심하면 허가취소 되거나 영업정지도 먹어요"
세 번째 걱정이 가장 무거웠습니다. 바로 허가입니다.
폐기물 공장은 허가가 곧 생명입니다. 이번 임차 희망자는 공장의 현재 허가 코드를 그대로 쓰겠다고 했습니다. 그러면 임차인이 일을 하다 잘못해도, 허가는 공장 이름으로 남아 있습니다.
대표님은 이렇게 말씀하셨습니다.
"내가 하는 일이 아니어도 허가는 우리 이름으로 걸려 있잖아요. 거기서 사고 나고, 폐기물 규정 어기고, 점검 나와서 걸리면요. 심하면 허가취소 되거나 영업정지도 먹어요. 그럼 그 사람은 나가면 그만인데 저는 공장 문을 닫아야 해요."
허가가 취소되거나 영업이 정지되면 임대료는 물론이고 공장의 가치 자체가 흔들립니다. 매매를 할 때도 불리해집니다.
임대인 입장에서는 월세보다 이쪽이 훨씬 큰 위험입니다.
■"일단 임대로 쓰고 2~3년 뒤에 사겠다고 해요"
임대 문의에는 늘 나오는 조건이 있습니다.
저도 이렇게 말씀드렸습니다. "임대하는 사람들은 항상 그런 얘기 하잖아요. 일단 임대로 쓰고 2~3년 뒤에 매입하는 조건으로 하자. 그건 지켜줄지 안 지켜줄지 모르는 얘기고요."
이번에도 같았습니다.
나중에 사겠다는 약속보다 지금 내는 보증금이 훨씬 확실한 안전장치입니다.
다행히 이번 임차 의뢰인은,
2~3년 후 매입하지 못할 경우 임대인에게 어떻게 보상할 것인지까지 미리 정하자고 제안했습니다.
단순히 “나중에 사겠다”는 말에서 끝나지 않고, 약속을 지키지 못했을 때 자신이 부담할 부분까지 이야기한 것입니다.
■"3억은 돈이 없어서 받는 게 아니라, 그게 무서운 거야"
그래서 강 대표님은 기준을 분명히 말씀하셨습니다.
"보증금 3억 이상 아니면 안 한다고 이야기해 보세요. 3억에 월세는 조금 받으면 되잖아요. 3억에 한 300 정도면 많을까요?"
"3억은 어차피 내가 돈이 없어서 받는 게 아니라, 그게 무서운 거야."
월세는 조금 다른 이야기입니다.
"보증금은 많이 받으셔도 되는데, 월세는 면적과 비례하니까 그렇게 많이는 못 받으실 거예요." 월세 300만 원이면 적지 않은 금액입니다.
그래서 제가 정리했습니다. "보증금은 조금 더 올려보고, 3억으로 일단 얘기하겠습니다."
■"신뢰할 수 있는 사람이면 5000이 아니라 무이자라도 가능해요"
그렇다고 무조건 안 준다는 뜻은 아닙니다. 금액이 전부는 아니었습니다. 사람이 먼저였습니다.
"5000이면 안 해요. 근데 내가 신뢰할 수 있는 사람 같으면 5000이 아니라 그냥 무이자라도 하실 수 있어요."
보증금을 크게 받는 이유도 말씀하셨습니다.
"돈을 묶어 놔야 문제를 해결하잖아요."
"임차 희망 쪽도 대표님을 직접 뵙고 싶어 한다고 합니다" 이렇게 말씀드렸습니다.
"돈이 어느 정도 돼면 제가 자리를 만들어 보겠습니다."
강 대표님은 이렇게 답했습니다. "꼭 하시려면 그 사장님하고 같이 오시든 먼저 보내 보세요. 제가 여기 있으니까."
■"어떤 식으로 활용하는 사람이 좋으냐면요"
강 대표님이 원하는 임차인도 있었습니다.
"우리나라에서는 이런 재활용을 대부분 안 하고 중국으로 수출을 해요. 우리 공장 라이센스를 가지고 자기네들이 영업해서, 돈 되는 건 일부 금을 추출하고 나머지는 싹 수출하는 사람들이 많아요. 그런 사람들이 제일 좋죠."
반대 경우도 말씀하셨습니다.
"금만 빼는 사람들은 나중에 보면 찌꺼기가 너무 많아요."
공장 라이센스는 폐기물을 받을 수 있는 허가를 말합니다.
결국 임대 판단 기준은 이 사람이 허가를 쓰고 끝까지 뒷정리를 할 사람인지입니다. 불조심, 폐기물 관리, 법규 준수까지 책임질 사람이어야 합니다.
■"당신이 이걸 사면, 한 3년간은 내가 도와주마"
통화 중에 매수 이야기도 나왔습니다.
"안산 쪽에서 일하시는 분들이 몇 명이 계속 여기 12억에 사려고 자기들끼리 조사하고 그러더라고요."
그분들께도 이렇게 말했다고 합니다. "당신이 이거 사면 내가 자격증도 있고 하니까 한 3년간은 내가 도와주마. 아는 사람들한테 전화라도 해 주고, 도움이 되게끔 할 테니까."
이번 임차 희망자에게도 같은 마음이라고 했습니다. "그 사람도 내가 꼭 도와줄 사람 같다."
임대로 위험을 안고 빌려주느니, 차라리 주인이 바뀌는 매매가 낫다는 뜻으로도 들렸습니다. 공장 하나를 사고 빌리는 일이 아닙니다. 업계 노하우와 인맥까지 함께 얻는 일입니다.
■아산 폐기물공장 매매 정보
ㅇ 위치 : 충남 아산시
ㅇ 허가사항 : 폐전자제품 PCB 기판 파쇄 가능한 현재 허가 코드 기준 (허가 종류 확인중)
ㅇ 면적 : 대지 약 360평, 건물(공장면적) 100여평
ㅇ 보유장비 : 없음
ㅇ 임대조건 : 보증금 3억 이상, 월세 약 300만 원 (협의)
ㅇ 매매가 : 약 12억 원 수준 언급 (확정 아님)
ㅇ 공장주 지원 : 인수 또는 임차 업체에 업무 지원 의향 (3년 거론)
■Ecobridge Insight
"폐기물공장 임대는 월세를 받는 일이 아니라, 위험을 빌려주는 일입니다"
불이 나도, 폐기물이 쌓여도, 허가가 흔들려도 책임은 공장주에게 남습니다. 그래서 보증금 3억은 높은 금액이 아니라, 서로를 지키는 최소한의 약속입니다.
임대를 놓으시는 분도, 들어가시는 분도 이 위험부터 먼저 이해하셔야 합니다.
※ 참고해주세요
이 글은 현장에서 다양한 관계자들과 나눈 대화와 경험을 정리한 내용입니다. 개인적인 견해와 실무 경험이 포함되어 있으며, 모든 업체나 상황에 동일하게 적용되는 내용은 아닙니다. 투자나 사업 판단은 관련 법령과 전문기관의 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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