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■이번 사례 요약

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● 상담의뢰인 : 평택·화성 쪽에서 사업하는 대표님

● 상담업종 : 폐기물재활용공장 부지·건물 매수 검토

● 이날 일정 : 하루 3곳 답사, 첫 번째는 음성군 대소면 오류리 폐합성수지 용융공장

● 매수 조건 : 건물이 갖춰진 부지, 전력 수전 500kW 정도

● 물동량 : 월 800~1,000톤

● 오류리 현장 : 가동 중단 상태, 인허가는 살아 있다는 설명

● 특이사항 : 땅값보다 물류비가 결정을 좌우

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오늘은 매수 희망 대표님과 하루 종일 현장을 돌았습니다.

첫 번째로 본 곳이 음성군 대소면 오류리의 폐합성수지 용융공장입니다.

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가동을 멈춘 공장이라 허가 질문이 먼저 나왔습니다.

현장을 본 뒤에는 전력, 시세, 물류비 이야기까지 길게 이어졌습니다.

공장 매수를 알아보시는 분이라면 꼭 한번 읽어보시길 권합니다.

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■"가동을 안 해도 허가가 상관없나요?"

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현장에서 가장 먼저 나온 질문입니다.

매수 쪽에서 이렇게 물었습니다. "저희가 부동산을 매입해서 설비까지 인수한 다음에 설비를 가동을 안 하고 있어도 허가가 상관없나요? 와서 한 번씩 점검을 한다고 하더라고요."

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현장 관계자의 답은 짧았습니다. "설비만 있으면 가동을 안 해도 허가가 죽지는 않아요." 이어서 "인허가가 살아 있기 때문에 상관없습니다"라고 했습니다.

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사업 아이템이 바뀌면서 지금은 이 공장을 돌리지 않는다고 합니다.

허가가 살아 있어도 양수도 조건은 따로 확인해야 합니다. 이 부분은 거래 전에 군청 확인이 먼저입니다.

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■"여기는 정말 몸만 들어오시든가, 기계만 들여오시면 됩니다"

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현장 안내가 이렇게 시작됐습니다.

용융설비가 이미 서 있고, 대기 관련 시설도 쭉 잡혀 있다고 합니다. 용융은 플라스틱을 열로 녹여 다시 쓸 수 있게 만드는 공정입니다.

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라인은 색으로 나뉘어 있었습니다. "블랙이나 화이트 말고는 다 여기서 작업하고, 화이트는 저쪽에서 합니다." 같은 모양의 라인이 한 곳 더 있다는 설명이었습니다.

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건물도 자신 있어 했습니다. "건물을 저희가 직접 지었기 때문에 다 탄탄합니다. 누수도 전혀 없잖아요."

위층에는 기숙사가 있습니다. 식당과 샤워실도 있습니다. 작업자 숙식이 한 건물에서 해결되는 구조입니다.

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전기는 변압기 900kw짜리입니다. "혹시 과부하가 걸릴 수 있으니까 용량을 넉넉하게 맞췄습니다."라고 합니다. 용량 단위는 아직 확인중입니다.

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■"전력 수전이 500kW는 돼야 돼요"

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현장을 나온 뒤 대표님의 검토 기준이 나왔습니다. 아주 분명했습니다.

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"수전이 500kW 정도는 돼야 돼요. 건물은 다 되어 있고 수전만 좀 부족하다. 그러면 충분히 검토는 돼요. 근데 건물도 안 되고 수전도 안 되면 검토 대상이 아니죠."

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수전은 공장이 전기를 끌어다 쓰는 용량입니다.

건물이 있으면 전기는 보강할 수 있습니다. 건물과 전기가 둘 다 없으면 처음부터 다시 시작해야 합니다. 그래서 매수 쪽은 이 두 가지를 먼저 봅니다.

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■"물류비 때문에 10억 차이가 나도 2년이면 다 까져요"

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이날 가장 인상적인 말입니다.

대표님은 한 달에 800톤에서 1,000톤을 움직입니다. 80대 정도가 오가는 물량입니다.

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"물류비 때문에 공장매입에서 10억 차이가 나도 2년이면 다 까져요. 그러니까 이쪽으로 오면 힘든 거죠."

거리 감각도 말해 주었습니다. "30분 차이가 아니에요. 수원에서 이쪽으로 올라오면 한 시간 반이에요."

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아산, 천안까지는 한 시간 안으로 떨어진다고 합니다. 청주는 더 멉니다. "청주는 쳐다보질 못해요. 거리 때문에요." 음성은 고속도로가 자주 막혀서 업체들도 오기를 꺼린다는 말도 나왔습니다.

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저는 이 말이 가장 현실적이라고 생각합니다.

땅값이 싸다고 끝이 아닙니다. 거래처가 어디에 있는지부터 따져봐야 합니다.

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■"급매로 나오는 건 평당 250 이하로도 나와요"

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시세 이야기도 나왔습니다.

화성 쪽 이야기입니다. "경기도 안 좋고 폐기물 쪽도 워낙 안 좋잖아요. 그러다 보니까 물건이 좀 나와요."

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급매는 값이 많이 내려왔습니다. "급매로 나오는 건 평당 250 이하로도 나와요." 급매가 아닌 물건은 사정이 다릅니다. "300, 350, 400 넘어가는 것도 있죠. 근데 그건 손님이 안 붙어요."

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지금은 매수자가 고르는 시장입니다.

오류리 현장을 보고 나와서도 평당가 이야기가 나왔습니다. 가격 협상 여지는 확인이 필요합니다.

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■"전선절도! 한 번에 안 가져가고 조금씩 가져가요"

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가동을 멈춘 공장은 보안이 걱정입니다.

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현장 안내 중에 주인분도 몰랐던 절도흔적을 발견했습니다. 변압기에서 건물로 들어오는 전선이 모두 없어진 상황입니다. 다행이도 건물 안까지는 안들어 왔습니다.

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CCTV 전원이 꺼져 있는 것이 보였습니다. 사용을 안 하니 전원을 죽여 놓았다고 합니다. 그걸 알고 범행이... 변압기 쪽으로 전선 한쪽이 잘리다 만 부분도 있었습니다.

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조언이 이어졌습니다. "혹시 모르니까 CCTV를 달아 놓는 것도 괜찮지 않을까 생각합니다." 전기가 안 들어오니 옆집에서 220볼트만이라도 끌어다 쓰면 된다고 했습니다.

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이런 말도 나왔습니다. "전선 절도범들은 한 번에 싹 안 가져가고 조금씩 가져가요. 도주상황에서 용이하게" 다른 지역 공장은 옥상에서부터 몇달에 걸쳐 조금씩 털리다 2층 설비까지 내려와서는 발각됐다고 합니다.

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"CCTV는 서로 마주 보게 해 놓아요. 한쪽을 돌려 놓아도 다른 쪽이 보거든요."

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비어 있는 공장은 인수 직후가 가장 위험합니다.

CCTV부터 보강하시길 권합니다.

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■오류리 용융공장 매물정보 요약

ㅇ 위치 : 충북 음성군 대소면 오류리 (상세주소 비공개)

ㅇ 허가사항 : 폐기물 재활용 인허가 유지 중 (허가 종류 확인중)

ㅇ 영업대상 : 폐합성수지류 (세부 품목 확인중)

ㅇ 보관용량 : 건물 안 라인 기준 약 300~500톤 보관 가능하다는 설명 (허가 보관량 확인중)

ㅇ 보유장비 : 용융설비 (컬러용·백색용 라인), 대기 관련 시설, 집진기

ㅇ 전기 : 변압기 900kw, 현재 전원 차단 상태

ㅇ 부대시설 : 위층 기숙사, 식당, 샤워실, 사무실

ㅇ 대지·건물 면적 : 확인중

ㅇ 거래방식 : 매매

ㅇ 매매가 : 25억

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■Ecobridge Insight

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"땅값이 10억 싸도, 물류비로 2년이면 다 나갑니다"

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이번 상담은 가격표만으로 공장을 고르면 안 된다는 것을 보여줍니다. 허가가 살아 있고 설비와 숙소까지 갖춘 공장이라도, 거래처와 거리가 멀면 이익은 줄어듭니다. 공장을 보기 전에 월 물동량과 주요 거래처 위치부터 적어 보시길 권합니다.

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※ 참고해주세요

이 글은 현장에서 다양한 관계자들과 나눈 대화와 경험을 정리한 내용입니다. 개인적인 견해와 실무 경험이 포함되어 있으며, 모든 업체나 상황에 동일하게 적용되는 내용은 아닙니다. 투자나 사업 판단은 관련 법령과 전문기관의 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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■이어서 볼만한 링크

현장에서 나오는 다양한 사례들을 소개합니다. 다음 링크도 읽어보시길 추천합니다.

https://blog.naver.com/hodong3899/224440911839

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